老後資金もリバースモーゲージで安心?銀行のリバースモーゲージを比較

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住宅ローン

老後資金もリバースモーゲージで安心?銀行のリバースモーゲージを比較

自宅に住んだままで自宅を担保に借り入れができるというリバースモーゲージが急速に普及しつつあります。

高齢化が進み年金制度自体への不安が広がる中、リバースモーゲージが注目を集めていますが、多くの人にとってはまだよくわからない点があるようです。

リバースモーゲージとはどのような制度なのか、詳しく解説していきます。

リバースモーゲージ制度とは?

いまどき、年金だけではなかなか生活していくことはできないとよく耳にします。

長年必死でローンを支払ってきたので住む家だけはあるものの、年金の受給開始年齢も引き上げられてしまって収入がない状態では貯蓄だけが頼りですが、老後になって貯蓄だけでは生活していけないことが判明したら途方に暮れてしまいます。

ただ、持ち家があるのなら、リバースモーゲージ制度を利用してみるというのはどうでしょうか?

リバースモーゲージは持ち家を担保にして融資を受ける制度で、自宅に住み続けながら、借りたお金で生活を送ることができます。

住宅を購入する場合は、ローンを利用して長期間かけて返済していきますね。

リバースモーゲージでは、その住宅を担保に入れて逆にお金を借りることができるのです。

老後の力強い味方!リバースモーゲージにはどんなメリットがある?

まだまだ耳慣れない制度であるリバースモーゲージですが、どのようなメリットがあるのでしょうか?

自宅を手放さずに老後資金を準備できる

リバースモーゲージの一番のメリットは自宅を手放さずに済む点にあります。

長年住み慣れた自宅を離れるのは、高齢者にとっては厳しいことですので、これは大きなメリットだといえるでしょう。

また、住宅ローンの残債を退職金で支払おうと考えていたのに、思っていたより退職金が少なく返済ができなくなってしまったら、これまでは家を手放すよりほかに道がありませんでした。

ところが、リバースモーゲージには住宅ローンタイプもありますから、それを利用すればローンの残債があっても安心して利用できます。

借入中は元金の返済が不要

リバースモーゲージは、契約者の生存中は返済しなくてもいい、または利子だけを支払えばいいというメリットがあります。

返済は契約者が亡くなった後に行われるからです。

自宅を売却してそのお金を返済に充ててもいいですし、貯蓄などがあればそこから返済して自宅は相続人が相続できます。

リバースモーゲージでトラブル?リバースモーゲージのデメリットとは

いいことばかりに思えるリバースモーゲージですが、デメリットについてはどうなのでしょうか?

金利が上昇するリスクがある

リバースモーゲージは、通常の住宅ローンよりも金利が高いのがデメリットです。

銀行では短期プライムレートに上乗せする形の変動金利を採用しています。

現在は超低金利時代なので軽い負担で済んでいますが、将来金利が上昇するとかなりの負担となってしまう恐れもあります。

借りられる金額は評価額の半額程度

借り入れできるかどうか、また、どのくらいの金額を借り入れできるかは、自宅の評価額によって異なってきます。

リバースモーゲージでは、自宅の評価額を決定するのは建物ではなく土地ですから、都市部で駅に近いなど立地条件が良ければ評価額が上がります。

しかし、自宅の評価額の見直しは定期的に行われますので、評価額が下がると返金しなければいけないケースも出てくるのです。

マンションの場合はリバースモーゲージを利用できない?

上でも少し触れたように、リバースモーゲージでは担保となる不動産の評価は土地が中心となっているので、マンションには適用されないケースが多いです。

マンションの場合も土地の所有権はもちろんありますが、集合住宅なので自由に土地だけを処分できないという点がネックとなるのですね。

一戸建てとは違って自由に更地にしたり解体したりできないので、金融機関としては扱いにくい物件だといえるでしょう。

そうした理由でマンションはリバースモーゲージから除外されてきたのですが、実は最近では、リバースモーゲージの対象物件としてマンションを取り扱う金融機関も増えてきています。

ただし、対象となるのは資産価値があるマンション、または資産価値が落ちにくいマンションに限定されています。

  • 駅が近くて利便性が高い
  • 生活環境が整っている

という条件を満たすマンションなら、リバースモーゲージを利用できる可能性があるでしょう。

地域や物件に制限がある

リバースモーゲージは自宅さえ持っていれば日本全国どこでも利用できるわけではありません。

実際、大手都市銀行などは、対象地域を首都圏や関西など大都市圏だけに限定しているケースが多いです。

地方に住んでいる場合は、地元の地銀や信用金庫のリバースモーゲージを確認してみるとよいでしょう。

また、一般的にはリバースモーゲージは一戸建ての住宅を対象としていますので、マンション住まいの場合は金融機関が取り扱っているかどうかをまず確認しなければなりません。

さらに、担保として価値がなければ一戸建て住宅を持っていてもリバースモーゲージを利用できないこともありますので、注意が必要です。

社会福祉協議会のリバースモーゲージ、銀行とは何が違う?

リバースモーゲージは、民間の金融機関だけでなく公的機関でも取り扱っていますが、その性質は金融機関のリバースモーゲージとは大きく異なります。

生活保護よりリバースモーゲージが優先される

銀行のリバースモーゲージは、豊かな老後を送るための商品として提供されています。

しかし、元々リバースモーゲージというのは、各都道府県の社会福祉協議会による融資が中心で、本来は低所得者の老後の生活支援としての性質を持つものでした。

社会福祉協議会のリバースモーゲージには、

  • 不動産担保型生活資金
  • 要保護世帯向け不動産担保型生活資金

の2種類があります。

不動産担保型生活資金
利用条件 原則65歳以上の低所得の高齢者世帯(市町村民税非課税世帯、均等割課税程度の世帯)
土地の評価額が1,500万円以上(貸付条件によって1,000万円以上でも可)
借入限度額 土地評価額の70%程度
1ヶ月あたり30万円以内
金利 長期プライムレート、または年3%のいずれか低い金利
対象不動産 土地、建物
保証人 推定相続人の中から1名
要保護世帯向け不動産担保型生活資金
利用条件 原則65歳以上で、この制度を利用しなければ生活保護の受給を要すると福祉事務所が認める世帯
土地、建物の評価額が一定の基準(500万円)以上
借入限度額 土地、建物評価額の70%
マンションの場合は50%
金利 長期プライムレート、または年3%のいずれか低い金利
対象不動産 土地、建物、マンション
保証人 不要

申請窓口は、現在の住所を管轄する市町村の社会福祉協議会です。

持ち家があると生活保護を受けられないという話をよく聞きますが、持ち家があればこうした制度を利用できることもぜひ知っておくべきでしょう。

全国対応!社会福祉協議会のリバースモーゲージは地域制限がない

金融機関が提供しているリバースモーゲージとはそもそも目的が違うので、金融機関のように大都市圏のみを対象にするということはなく、全国で対応可能です。

社会福祉協議会は北海道から沖縄までどの都道府県にも必ずありますので、対象とならない地域はありません。

どこを選ぶ?銀行リバースモーゲージの金利や特徴を比較してみた!

最後に、銀行のリバースモーゲージをいくつかご紹介します。

それぞれ特色が異なりますので参考にしてみてください。

みずほ銀行のリバースモーゲージローン

【みずほプライムエイジ(目的口)】

利用条件 契約時年齢が満55歳以上の人
戸籍謄本により推定相続人が確定できる人
資金使途 老人ホームへの入居保証金、自宅購入・自宅の増改築資金、医療・介護費用など
対象地域 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
借入限度額 1,000万円以上2億円以内(自宅の評価額以内、利用可能額は借入限度額の50%以内)
金利 短期プライムレート+年1.5%の変動金利
  • 担保物権がマンションの場合だと条件が非常に厳しくなる
  • 借入残高に組み入れされるため毎月の金利返済は不要

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージローン

【リバース・モーゲージ型住宅関連ローン】

利用条件 申し込み時年齢満60歳以上満80歳の誕生日まで
資金使途 住宅購入資金、それに付随する費用
住宅リフォーム資金
サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
対象地域 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
借入限度額 建設・購入資金
100万円以上5,000万円以内
リフォーム工事費または入居一時金
100万円以上1,500万円以内
(担保不動産の評価額の50%に相当する額)
年収400万円未満:返済負担率30%以下
年収400万円以上:返済負担率35%以下
金利 短期プライムレート連動長期貸出金利
  • 資金使途は住宅関連のみに限定されている
  • 担保物権は一戸建て住宅のみ

三井住友銀行のリバースモーゲージローン

【SMBCリバースモーゲージ】

利用条件 契約時年齢満60歳以上の人
資金使途 原則自由
対象地域 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県
借入限度額 1,000万円以上2億円以内(自宅の評価額以内)
金利 短期プライムレート連動長期貸出金利
  • 借入残高に組み入れされるため毎月の金利返済は不要
  • メガバンクとしては対象エリアが最大である
  • 担保物件の評価額が6,000万円以上と高め

東京スター銀行のリバースモーゲージローン

【充実人生】

利用条件 55歳以上の人(配偶者は50歳以上)
年収120万円以上の人(年金収入など)
資金使途 生活資金
医療費・介護費
住宅の建て替え・改築
老人ホームの入居資金など
対象地域 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪市、京都市、神戸市
(マンションは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)
借入限度額 500万円以上1億円以内
(マンションは500万円以上5,000万円以内)
金利 基準金利+調整幅0.6%
  • 借入は55歳から可能。
  • 現役時代から利用できるので、退職前に借り入れをして退職金で返済してしまうという利用の仕方も可。
  • 借入は500万円からなので、少しだけ借りられればという人にも最適

十六銀行のリバースモーゲージローン

利用条件 申し込み時年齢満60歳以上
資金使途 住宅の購入・リフォームにかかる資金
サービス付き高齢者向け住宅の入居金
既存の住宅ローンの借り換え
対象地域 岐阜県
借入限度額 住宅購入費用:5,000万円
リフォーム資金・入金:1,500万円
不動産評価額の50%、または60%
年収400万円未満:返済負担率30%以下
年収400万円以上:返済負担率35%以下
金利 50%口:住宅ローン長期変動基準金利+0.35%
60%口:住宅ローン長期変動基準金利+0.85%

配偶者に契約を引き継ぐこともできるが、配偶者自身も銀行の条件に該当している必要がある

足利銀行のリバースモーゲージローン

【リバースモーゲージ型住宅ローン】

利用条件 満60歳以上の人
資金使途 住宅購入・リフォーム資金
サービス付き高齢者向け住宅の入居金
子供世帯が居住する住宅の取得資金
住宅ローンの借り換え資金
対象地域 栃木県
借入限度額 住宅購入資金:100万円以上5,000万円以内
入居一時金・リフォーム資金100万円以上1,500万円以内
(借り換え資金は使途に応じた金額)
所要資金の100%、または担保評価額の50%の低い方
年収400万円未満:返済負担率30%以下
年収400万円以上:返済負担率35%以下
金利 住宅の購入・リフォーム・借り換え:2.50%
入居一時期:3.00%
  • 住宅関連の目的の場合は低い金利で利用できるメリットがある
  • 契約者が亡くなっても配偶者は3年間継続して住み続けることができる

おわりに

リバースモーゲージは確かに魅力のある選択肢の一つですが、自宅を売却したほうがよいケースもありますので、金利の負担などを考慮した上で慎重に選ぶことが大切です。

夫婦だけで決めてしまうのではなく、子供達も交えてよく話し合った上で最善の方法を選ぶとよいでしょう。