つなぎ融資とは?住宅ローンのつなぎ融資で失敗しないためのコツ

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住宅ローン

土地を購入してそこに家を建てるような場合、一般的な住宅ローンを利用するだけでは資金繰りに困ってしまうことがあるといいます。

そんな時に利用するのがつなぎ融資なのですが、なぜ住宅ローンだけではなく、つなぎ融資が必要なのでしょうか?

注文住宅を購入する際につなぎ融資が必要な理由と、つなぎ融資を利用する場合の注意点などについて考えてみましょう。

つなぎ融資とは?どうしてつなぎ融資が必要なの?

なぜ、注文住宅を購入する際にはつなぎ融資が必要なのでしょうか?
通常の住宅ローンだけを利用して注文住宅を購入することは難しいのでしょうか?

つなぎ融資とはいったい何?

住宅ローンは、建物が完成していないと融資を受けられないという特徴があります。

そのため、もうすでに建物は完成している分譲マンションや分譲住宅を購入するような場合なら、何の問題もなくただちに住宅ローンの融資を受けられます。

一方、土地を購入してそこに建物を建てる注文住宅の場合だと、建物が完成するまでは住宅ローンを組むことができません。

しかし、住宅が完成するまでには、

  • 土地の購入代金
  • 着工金(建物建てる時に工事に取り掛かるための費用として支払う)
  • 中間金
  • 完成後の残金支払い

など、さまざまな費用を支払う必要があります。

建物が完成するまでは住宅ローンの融資を受けることができないのですから、その間に支払わなければいけないこれらの費用を、手持ちのお金でまかなうことができない場合は、住宅ローンとは別に「つなぎ融資」というローンを利用するのが一般的です。

注文住宅を建てたいけれども自己資金が少ない人にとって、つなぎ融資は大変重宝するしくみだといえるでしょう。

つなぎ融資と住宅ローンの利用の流れ

つなぎ融資と住宅ローンの利用の大まかな流れは、以下の通りです。

  • 土地を購入する
  • 住宅ローンとつなぎ融資の申し込みをする
  • ハウスメーカーや工務店に住宅の建築依頼する
  • つなぎ融資を利用して着工金を支払う
  • 工事開始
  • つなぎ融資を利用して中間金を支払う
  • 住宅が完成する
  • 住宅ローンの融資実行
  • 住宅ローンで住宅の工事費の残金を支払う
  • 住宅ローンでつなぎ融資を完済する

なお、住宅ローンの融資が実行されるまでに支払える回数が限定されている、あるいは、つなぎ融資で借りられる金額の上限が住宅ローンの何割までと決められていることもありますので、その辺りは充分注意しなければなりません。

つなぎ融資を利用したい!どんな点に注意すればいい?

さまざまな制約や条件があるつなぎ融資ですが、利用する際には具体的にどのようなことに気をつければよいでしょうか?

つなぎ融資を取り扱っている金融機関が少ない

一般的な住宅ローンはどの銀行でも取り扱いがありますが、つなぎ融資を取り扱っている銀行は限定されています。

つなぎ融資は、その性質上いろいろな制限が多くあるため、取り扱っている銀行が少ないのですね。

ですから、注文住宅を建てようと考えているのなら、まずはどの銀行でつなぎ融資の取り扱いがあるかを、あらかじめリサーチしておくことです。

つなぎ融資は住宅ローンと同じ金融機関で借りる

つなぎ融資は、住宅ローンをサポートするという位置づけなので、住宅ローンとセットで利用することが前提となっています。

原則として、つなぎ融資だけを利用するということはできないようになっていますので注意しましょう。

2本立てでローンを利用する形になりますから、住宅ローン本体の金利の低さだけで商品を決定してしまったりせず、つなぎ融資の条件にもよく目を通し、総合的に判断してどの金融機関のローンを利用するかを決めるようにしなければなりません。

どうしても借入条件が合わないという場合もありますので、

  • 他に不動産などを持っている場合はそれを担保にお金を借りる
  • 親類などに一時的にお金を借りられないか相談をしてみる
  • 住宅ローンの分割融資や土地先行融資などを利用する
  • 加入している生命保険の解約返戻金などを初期費用に充てる

など、つなぎ融資以外の方法で資金をまかなう方法も考えておいた方がよいでしょう。

つなぎ融資は無担保融資なので金利が高い

つなぎ融資を利用する際には利息の他、事務手数料や印紙代などが必要です。

住宅ローンと比べてつなぎ融資は金利も高いですし、事務手数料や保証料が数万円から10万円程度、収入印紙代も借入金額に応じて数万円ほどかかりますので、その点にも留意しなければなりません。

また、つなぎ融資を利用する際の利息については、

  • つなぎ融資の実行時に一括で支払う
  • 毎月払い
  • 住宅ローンの融資実行時に一括払い
  • 住宅ローン融資実行時に融資金額から差し引かれる

など、支払い方法が様々です。

つなぎ融資の実行時に融資金から差し引かれる、あるいは、つなぎ融資時に一括で前払いをしなければいけないような場合には、つなぎ融資の利息部分は自己資金として準備しておかなければならないことにも気をつけてください。

つなぎ融資は住宅ローン控除の対象にならない

実は、つなぎ融資は住宅ローンの対象とはなりませんので注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるためには、

  • 家を新築した日から6か月以内に住むこと
  • 住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き住むこと
  • ローンの借入期間が10年以上あること

などの条件を満たす必要があります。

つまり、家が完成する前に利用するつなぎ融資は、住宅ローン控除の対象にはならないのですね。

しかも、つなぎ融資の借入期間は1年以内に設定されている場合がほとんどですので、「ローンの借入期間が10年以上あること」という住宅ローン控除の対象条件を満たすことができません。

つなぎ融資を比較してみよう

つなぎ融資を取り扱っている金融機関は少ないですが、その中からみずほ銀行、三井住友銀行、楽天銀行のつなぎ融資をピックアップして比較をしてみました。

みずほ銀行

【みずほ住宅融資つなぎローン】

金利 3.675%
固定・変動 変動金利
利息返済方法 毎月払
事務手数料 不要(ただし、保証会社に32,400の保証料+事務手数料を支払う必要あり)
  • みずほ銀行のつなぎ融資はフラット35の仮承認を受けた人が利用できる無担保のつなぎ融資の他、ネット専用住宅ローンの利用者向けのつなぎ融資ありますが、そちらは有担保ローンとなっている
  • フラット35のつなぎ融資は担保が不要
  • 団体信用生命保険の加入が必須(保険料はみずほ銀行が負担)

三井住友銀行

【つなぎローン】

金利 2.475%
固定・変動 固定金利
利息返済方法 毎月返済
事務手数料 不要(ただし、保証会社に32,400の保証料+事務手数料を支払う必要あり)
  • 三井住友銀行のフラット35の融資が確定していて、三井住友銀行が指定する団体信用生命保険に加入できる人が利用可能
  • 団体信用生命保険の加入が必須(保険料は三井住友銀行が負担)

楽天銀行

【つなぎローン】

金利 2.63%
固定・変動 固定金利
利息返済方法 つなぎローン実行のつど、融資金額から差し引き
事務手数料 108,000円
  • 楽天銀行はつなぎ融資を取り扱う数少ないネット銀行の一つ
  • 楽天銀行のつなぎ融資を利用できるのは、楽天銀行フラット35フラット35Sの借入を行う人で楽天銀行が指定する団体信用生命保険に加入できる人のみ(保険料は楽天銀行が負担)
  • 土地取得資金・着工金・中間金の最大3回まで借入が可能

おわりに

つなぎ融資は住宅ローンと比べて金利が高く、保証料や事務手数料、印紙代などが別途必要となるなど、どうしても負担が大きくなりがちです。

ですから、つなぎ融資を利用する際は、住宅ローンの利用も含めた完済までの総支払額まで計算して比較するようにしましょう。

また、つなぎ融資を利用すると負担が大きいからといって深く考えずに親から資金を借りてしまうと贈与税が発生してしまう場合もあります。

住宅の購入は一生に一度の大切な買い物です。

充分に検討して無駄な出費が出ないような資金繰りを心がけてください。